KI, die zuarbeitet – nicht entscheidet

Die Grenze, die wir bewusst ziehen

Es gibt Anbieter, die versprechen, ein Gutachten auf Knopfdruck zu erzeugen. Wir tun das nicht – und zwar nicht aus Vorsicht, sondern weil es der Sache nicht entspricht. Ein Sachverständigengutachten lebt davon, dass eine fachkundige Person das Objekt beurteilt hat und dafür einsteht. Diese Verantwortung lässt sich nicht an ein Modell abgeben.

Die Arbeitsteilung in valture ist deshalb klar: Die KI trägt zusammen, Sie entscheiden. Sie liest, was in den Unterlagen steht, ordnet zu, transkribiert und schlägt Formulierungen vor. Nichts davon landet automatisch im Gutachten. Jeder Vorschlag wird einzeln angenommen oder verworfen.

Zu jedem übernommenen Wert sehen Sie, aus welcher Unterlage oder aus welchem Foto er stammt. Ein Wert ohne nachvollziehbare Herkunft kommt nicht ins Gutachten.

Unterlagen auslesen

Zu einem Gutachten gehören regelmäßig dieselben Dokumente – und in jedem stehen dieselben wenigen Angaben, die man braucht. Sie herauszusuchen ist Fleißarbeit, nicht Fachwissen.

Die Auswertung erkennt unter anderem:

• Grundbuchauszug: Eigentümer, Flurstück, Größe, Lasten und Beschränkungen in Abteilung II
• Energieausweis: Energiekennwert, Baujahr, Art der Heizung, Ausstellungsdatum
• Baupläne und Baubeschreibung: Geschosse, Flächen, Bauweise, Baujahr
• Teilungserklärung: Miteigentumsanteile, Sondernutzungsrechte
• Rechnungen und Nachweise: durchgeführte Modernisierungen mit Jahr und Umfang

Gerade der letzte Punkt ist für die Restnutzungsdauer entscheidend: Ob ein Dach 2011 oder 2019 erneuert wurde, verschiebt die Bewertung spürbar. Belege dafür stecken oft in einem Stapel Rechnungen, den der Eigentümer beim Termin übergibt.

Fotos auswerten

Aus den Aufnahmen des Ortstermins erkennt die Auswertung wiederkehrende Merkmale: Art der Fenster, Zustand der Fassade, sichtbare Feuchtigkeitsspuren, Alter der Sanitärinstallation, Art der Heizungsanlage. Daraus entstehen Vorschläge für Feststellungen, jeweils mit dem Foto verknüpft, auf dem das Merkmal zu sehen ist.

Die Grenze ist auch hier klar benannt: Die Auswertung erkennt, was auf dem Bild sichtbar ist. Ob ein Riss in der Fassade eine setzungsbedingte Bewegung anzeigt oder eine oberflächliche Putzschädigung ist, entscheidet der Sachverständige – am Objekt, nicht am Bildschirm.

Diktate transkribieren

Sprachnotizen vom Ortstermin werden verschriftlicht und den jeweiligen Bereichen zugeordnet. Aus „Bad im Obergeschoss, Fliesen original aus der Bauzeit, Armaturen tropfen, Fenster einfach verglast" entsteht ein Vorschlag für die Feststellung zum Raum – als Text, den Sie überarbeiten können, nicht als fertiger Satz, den Sie schlucken müssen.

Die Erkennung ist auf Fachbegriffe des Bauwesens eingestellt. Begriffe wie Kniestock, Ringanker, Estrich oder Bitumenbahn werden zuverlässiger erkannt als von allgemeinen Diktierprogrammen.

Schwärzen vor der Analyse

Sie arbeiten mit Unterlagen, die Namen, Anschriften und teils Gesundheits- oder Vermögensangaben enthalten. Vieles davon ist für die Bewertung ohne Bedeutung.

Vor der Auswertung können Sie Bereiche in Dokumenten und Gesichter oder Kennzeichen auf Fotos schwärzen. Nur die geschwärzte Fassung wird analysiert. Im fertigen Gutachten bleibt die Unterlage in der ursprünglichen Form erhalten, sofern Sie sie dort beifügen – die Schwärzung dient allein dem Datenschutz bei der maschinellen Verarbeitung.

Was mit Ihren Daten geschieht

Vertrauliche Inhalte werden nicht zum Training von KI-Modellen verwendet. Die Verarbeitung erfolgt für die Erstellung Ihres Gutachtens und endet damit. Daten verschiedener Büros sind strikt getrennt; ein Zugriff über die Grenzen einer Organisation hinweg ist nicht vorgesehen.

Näheres zu Hosting, Verschlüsselung und Löschfristen steht auf der Seite Sicherheit und Datenschutz.

Wenn die Auswertung sich irrt

Sie wird sich irren – gelegentlich. Eine Jahreszahl wird falsch gelesen, eine Rechnung dem falschen Gewerk zugeordnet, ein Bauteil auf einem dunklen Foto verwechselt. Das ist der Grund für die Quellenangabe an jedem Wert: Sie sehen mit einem Blick, worauf ein Vorschlag beruht, und können ihn prüfen, bevor Sie ihn übernehmen.

Ein System, das Vorschläge ohne Herkunft macht, verlagert die Prüfarbeit auf das gesamte Dokument. Eines, das seine Quelle nennt, macht das Prüfen zur Sache von Sekunden. Das ist der Unterschied, auf den es bei fachlicher Arbeit ankommt.