Nachvollziehbar hergeleitet, nicht geschätzt

Warum die Herleitung wichtiger ist als die Zahl

Ein Gutachten, das eine Restnutzungsdauer nennt, ohne den Weg dorthin offenzulegen, ist angreifbar. Prüft das Finanzamt nach, ist die entscheidende Frage nicht, ob 32 Jahre plausibel wirken, sondern warum es 32 und nicht 40 Jahre sind. Wer das nicht belegen kann, verliert – unabhängig davon, wie sorgfältig besichtigt wurde.

Das gilt seit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023 umso mehr. Die formalen Hürden sind gefallen, die inhaltlichen nicht: Technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen müssen nachvollziehbar berücksichtigt sein. Die Einordnung dazu steht im Beitrag zur aktuellen Rechtslage bei der Gebäude-AfA.

Der Modellansatz nach Anlage 2 ImmoWertV

valture leitet die Restnutzungsdauer in Anlehnung an das Modell der Anlage 2 zur Immobilienwertermittlungsverordnung her. Der Gedanke dahinter: Modernisierungen verlängern die Nutzbarkeit eines Gebäudes. Ein 1965 errichtetes Haus, dessen Dach, Fenster, Heizung und Leitungen erneuert wurden, steht nicht dort, wo ein unsaniertes Haus desselben Baujahrs steht.

Das Modell arbeitet in vier Schritten:

1. Gesamtnutzungsdauer nach Gebäudeart bestimmen – für Ein- und Zweifamilienhäuser beispielsweise 80 Jahre.
2. Modernisierungspunkte für die durchgeführten Maßnahmen vergeben, jeweils gewichtet nach ihrer Bedeutung für die Nutzungsdauer.
3. Modernisierungsgrad aus der Punktsumme ableiten und daraus das fiktive Baujahr bestimmen.
4. Restnutzungsdauer aus Gesamtnutzungsdauer und fiktivem Gebäudealter errechnen.

Die Einzelheiten dazu – welche Maßnahme wie viele Punkte trägt und wie sich daraus das fiktive Baujahr ergibt – stehen in den Fachbeiträgen zu Modernisierungspunkten und zum fiktiven Baujahr.

Wo die Angaben herkommen

Der Modellansatz ist nur so gut wie seine Eingangsdaten. Deshalb speist sich die Herleitung in valture nicht aus Eingabefeldern, die jemand nach Gefühl füllt, sondern aus dem, was beim Ortstermin und aus den Unterlagen tatsächlich belegt wurde:

• Baujahr aus Bauakte, Energieausweis oder Grundbuch
• Modernisierungen aus Rechnungen, Handwerkerbelegen und Angaben des Eigentümers
• Zustand aus den Feststellungen und Fotos des Ortstermins
• Rechtliche Beschränkungen aus Abteilung II des Grundbuchs, Denkmalliste oder Bebauungsplan

Zu jeder vergebenen Punktzahl ist hinterlegt, worauf sie beruht. Wird für die Heizung die volle Punktzahl vergeben, steht daneben die Rechnung über den Kesseltausch von 2019 – nicht die Behauptung, die Heizung sei neu.

Wenn das Modell nicht passt

Der Modellansatz der ImmoWertV ist ein Modell, kein Naturgesetz. Es gibt Fälle, in denen er zu einem Ergebnis führt, das der Sachverständige fachlich nicht vertreten kann:

• Ein Gebäude mit erheblichen Bauschäden, das die Modernisierungspunkte formal erreicht
• Ein technisch einwandfreies Objekt, dessen Grundriss oder Lage die Vermietbarkeit dauerhaft einschränkt
• Rechtliche Beschränkungen, die die Nutzung unabhängig vom baulichen Zustand begrenzen
• Gebäude, für die es keine passende Gesamtnutzungsdauer in den Tabellen gibt

In diesen Fällen können Sie vom Modellergebnis abweichen. valture verhindert das nicht – es verlangt aber eine Begründung, die im Gutachten mit ausgegeben wird. Eine begründete Abweichung ist prüffähig; eine stillschweigende ist es nicht.

Was im Gutachten erscheint

Die Herleitung wird nicht als Ergebnis, sondern als Rechenweg dargestellt: Gesamtnutzungsdauer, Punktvergabe je Maßnahme mit Begründung, Modernisierungsgrad, fiktives Baujahr, Restnutzungsdauer. Dazu die Feststellungen aus dem Ortstermin, die die Einordnung stützen, und – sofern vorhanden – die Begründung für eine Abweichung.

Ein Prüfer beim Finanzamt kann diesen Weg nachvollziehen, ohne nachfragen zu müssen. Genau das ist der Zweck: Rückfragen kosten Sie Zeit, die niemand bezahlt.

Mehrere Gebäude, mehrere Bauteile

Nicht jedes Objekt besteht aus einem Baukörper. Anbauten aus verschiedenen Jahrzehnten, Nebengebäude, aufgestockte Geschosse – jedes kann eine eigene Nutzungsdauer haben. In valture lassen sich Gebäudeteile getrennt erfassen und getrennt herleiten, mit einer zusammenfassenden Darstellung im Gutachten.

Keine Blackbox

Es wäre technisch möglich, eine Restnutzungsdauer aus Vergleichsdaten zu schätzen und als Zahl auszugeben. Wir tun das bewusst nicht. Eine Zahl, deren Zustandekommen niemand erklären kann, hilft weder im Gutachten noch gegenüber dem Finanzamt – und sie steht der fachlichen Verantwortung des Sachverständigen entgegen, der am Ende unterschreibt.