Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV

Was die Gesamtnutzungsdauer ist – und was nicht

Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet die Zahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage ab Fertigstellung üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist der Ausgangswert jeder Restnutzungsdauer-Ermittlung: Ohne sie lässt sich nicht bestimmen, wie viel von der Nutzbarkeit noch übrig ist.

Wichtig ist das Verständnis dieser Größe. Die Werte der Anlage 1 sind keine empirischen Erfahrungswerte darüber, wann Gebäude tatsächlich abgerissen werden. Sie sind Modellgrößen – Annahmen, die gesetzt wurden, damit die Wertermittlung zu vergleichbaren Ergebnissen führt.

Dass Gründerzeithäuser nach 130 Jahren bewohnt werden, widerspricht der Modellannahme von 80 Jahren nicht. Das Modell fragt nicht, wie lange ein Gebäude stehen kann, sondern über welchen Zeitraum es sich wirtschaftlich betrachtet abnutzt.

Die vollständige Tabelle

Anlage 1 ordnet den Gebäudearten die folgenden Gesamtnutzungsdauern zu. Zur besseren Übersicht sind sie hier nach Nutzungsbereichen gruppiert; die Werte entsprechen der Verordnung:

Was an der Tabelle auffällt

Wohngebäude sind einheitlich mit 80 Jahren angesetzt

Ob freistehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus – die Modellannahme ist dieselbe. Auch Wohnhäuser mit Mischnutzung, also mit Ladenlokal oder Praxis im Erdgeschoss, fallen darunter. Das vereinfacht die Anwendung erheblich, weil bei der weit überwiegenden Zahl der Restnutzungsdauer-Gutachten nicht diskutiert werden muss, welcher Wert gilt.

Der große Abstand zwischen Geschäftshaus und Verbrauchermarkt

Ein Geschäftshaus steht mit 60 Jahren, ein Verbrauchermarkt mit 30 Jahren – der halbe Wert. Der Grund liegt in der Bauart und der wirtschaftlichen Bindung: Ein innerstädtisches Geschäftshaus ist massiv gebaut und lässt sich umnutzen. Ein Verbrauchermarkt am Ortsrand ist auf ein Betriebskonzept zugeschnitten, das sich alle paar Jahrzehnte ändert – ändert es sich, trägt das Gebäude die neue Nutzung oft nicht.

Kauf- und Warenhäuser liegen bei 50 Jahren

Zwischen Geschäftshaus (60) und Verbrauchermarkt (30). Große Verkaufsflächen ohne Tageslicht und mit tiefen Grundrissen sind schwerer nachzunutzen als ein Geschäftshaus mit üblichen Raumtiefen.

Einzelgaragen halten länger als Tiefgaragen

60 gegenüber 40 Jahren – auf den ersten Blick überraschend. Ausschlaggebend ist die Beanspruchung: Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk sind ganzjährig Streusalz, Feuchtigkeit und Frost-Tau-Wechseln ausgesetzt. Die Korrosion der Bewehrung ist das bestimmende Problem im Parkhausbau; eine einfache Einzelgarage kennt es in dieser Form nicht.

Wenn die Gebäudeart nicht in der Tabelle steht

Die Aufzählung ist nicht abschließend. Für nicht aufgeführte bauliche Anlagen ist die Gesamtnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer baulicher Anlagen abzuleiten.

Der Vergleich sollte an der Sache ansetzen, nicht am Namen. Maßgeblich sind Bauweise, Konstruktion, technische Ausstattung und wie eng das Gebäude an eine bestimmte Nutzung gebunden ist. Beispiele:

• Ärztehaus: in Bauart und Grundriss einem Bürogebäude vergleichbar – 60 Jahre
• Rechenzentrum: hoher Anteil technischer Ausstattung, kurze Zyklen – eher am unteren Ende
• Fitnessstudio in einer Halle: näher an Sporthallen als an Geschäftshäusern – 40 Jahre
• Reithalle: landwirtschaftlich geprägte Bauweise – 30 Jahre

Die Ableitung gehört ins Gutachten, mit Begründung. Ein frei gewählter Wert ohne Herleitung ist der Punkt, an dem eine Prüfung ansetzt.

Gemischt genutzte Gebäude

Bei mehreren Nutzungen in einem Gebäude entscheidet die überwiegende Nutzung. Für Wohngebäude mit gewerblichem Anteil sieht die Tabelle den Fall ausdrücklich vor: „Wohnhäuser mit Mischnutzung" mit 80 Jahren.

Überwiegt umgekehrt der gewerbliche Teil deutlich – etwa ein Bürogebäude mit einer Hausmeisterwohnung –, ist die gewerbliche Gesamtnutzungsdauer maßgeblich. Bei annähernd gleichen Anteilen kann eine getrennte Betrachtung der Gebäudeteile fachlich sauberer sein als ein Mischwert.

Bauteile mit eigener Nutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer bezieht sich auf das Gebäude als Ganzes, getragen von der Konstruktion. Einzelne Bauteile haben kürzere Lebenszyklen – eine Heizungsanlage hält keine 80 Jahre.

Genau hier setzt das Modell der Anlage 2 an: Werden diese Bauteile erneuert, verlängert sich die Nutzbarkeit des Gebäudes gegenüber dem unmodernisierten Zustand. Wie das bewertet wird, steht im Beitrag zu den Modernisierungspunkten.

Warum die Werte so aussehen, wie sie aussehen

Die Modellansätze sind nicht willkürlich gesetzt, sondern folgen einer erkennbaren Logik. Drei Größen bestimmen die Einordnung:

• Bauweise und Konstruktion. Massive Bauweise mit tragendem Mauerwerk hält länger als eine Hallenkonstruktion aus Stahl und Sandwichelementen.
• Anteil der technischen Ausstattung. Je höher er ist, desto kürzer die wirtschaftliche Nutzbarkeit – Technik altert schneller als Mauerwerk. Krankenhäuser und Freizeitbäder liegen deshalb bei 40 Jahren.
• Bindung an eine bestimmte Nutzung. Was sich umnutzen lässt, hält wirtschaftlich länger. Ein Bürogebäude wird zur Wohnung, ein Verbrauchermarkt nur schwer zu etwas anderem.

Wer diese Logik kennt, kann für nicht gelistete Gebäudearten begründet ableiten, statt zu raten – und die Ableitung im Gutachten nachvollziehbar darstellen.

Verhältnis zu anderen Regelwerken

Die ImmoWertV ist nicht das einzige Regelwerk mit Nutzungsdauerangaben. In der Praxis begegnen einem regelmäßig:

• BelWertV: Die Beleihungswertermittlungsverordnung enthält eigene Ansätze für die Kreditwirtschaft. Sie sind vorsichtiger bemessen, weil der Beleihungswert einen dauerhaft erzielbaren Wert abbilden soll.
• AfA-Tabellen und § 7 EStG: Steuerliche Abschreibungszeiträume sind eigenständige Größen und nicht mit der Gesamtnutzungsdauer gleichzusetzen. Die typisierten 33, 40 oder 50 Jahre sind gesetzliche Vorgaben, keine Bewertungsannahmen.
• Ältere Wertermittlungsrichtlinien: WertR und Vorgängerfassungen enthielten teils abweichende Werte. Maßgeblich ist die geltende ImmoWertV 2022.

Werden in einem Gutachten Werte aus verschiedenen Regelwerken vermischt, entsteht ein Angriffspunkt. Sauber ist, das zugrunde gelegte Regelwerk zu benennen und durchgehend dabei zu bleiben.

Häufige Fehler bei der Anwendung

• Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer verwechseln. Die Gesamtnutzungsdauer ist die Modellannahme ab Fertigstellung, die Restnutzungsdauer der verbleibende Teil ab dem Stichtag.
• Die Gesamtnutzungsdauer wegen guten Zustands erhöhen. Sie ist gesetzt. Modernisierungen wirken über die Anlage 2 auf die Restnutzungsdauer, nicht auf die Gesamtnutzungsdauer.
• Werte aus älteren Fassungen verwenden. Maßgeblich sind die Ansätze der ImmoWertV 2022; ältere Zusammenstellungen weichen teils ab.
• Gebäudeart nach dem Namen statt nach der Bauart bestimmen. Ein „Ärztehaus" ist kein eigener Tabelleneintrag – entscheidend ist, welchem Typ es baulich entspricht.

Wenn Gebäudeteile unterschiedlich alt sind

Viele Objekte sind über Jahrzehnte gewachsen: ein Wohnhaus von 1958 mit Anbau von 1987 und aufgestocktem Dachgeschoss von 2004. Eine einzige Gesamtnutzungsdauer für das Ganze bildet das nur unzureichend ab.

Fachlich sauber ist in solchen Fällen eine getrennte Betrachtung der Gebäudeteile mit anschließender gewichteter Zusammenfassung – gewichtet nach Fläche oder Herstellungswert. Der Aufwand lohnt sich, wenn die Bauabschnitte deutlich auseinanderliegen. Bei geringfügigen Anbauten genügt eine Betrachtung des Hauptgebäudes mit entsprechendem Hinweis im Gutachten.

Vom Ausgangswert zum Ergebnis

Mit der Gesamtnutzungsdauer und den Modernisierungspunkten stehen die beiden Eingangsgrößen fest. Daraus wird das fiktive Baujahr abgeleitet und schließlich die Restnutzungsdauer bestimmt. Der vollständige Ablauf steht im Leitfaden Restnutzungsdauer ermitteln.